借款引起的担保型房屋买卖合同纠纷案例

【案情简介】

申请人的母亲为向案外人偿还借款，将其与申请人共有的房屋以33万元价格出售给两名被申请人（系夫妻），申请人和母亲以及两名被申请人均在2016年6月24日的《存量房买卖合同》上签字。合同签订后，第一被申请人以此为依据从住房公积金中心贷出26万元公积金，贷款到账后其将12万元代申请人的母亲向案外人偿还了借款，之后申请人母亲因病去世。两被申请人尚欠房款21万元未付清，2020年4月13日申请人依法申请仲裁。

【争议焦点】

1、本案诉讼时效是否过期的争议？

2、本案房屋买卖合同成交价格的争议？

3、本案违约责任以及违约金高低的争议？

【裁决结果】

1、两名被申请人向申请人支付购房欠款210500元。

2、两名被申请人向申请人支付滞纳金6435.16元。

3、本案仲裁费16651元。由申请人承担6827元，被申请人承担9824元。申请人已预交的本会不予退还，由两被申请人在支付上述款项时一并支付给申请人9824元。

上述三项合计226759.16元，两名被申请人应于本裁决书送达之日起三日内给申请人一次性付清。

【相关法律法规解读】

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

本案申请人要求被申请人支付滞纳金157014元，被申请人抗辩违约金过高，请求仲裁庭予以降低。仲裁庭经审理认为要正确确定双方的举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担应举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。但本案双方均未对违约金是否适当或过高举证证明，仲裁实践中关于违约金参照“因违约造成的损失”较妥。赔偿性违约金作为一种损害赔偿的预定，目的在于弥补守约方的损失，该损失可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照利率标准计算损失。合同中约定的违约金每日千分之一，超过同期同类贷款基准利率的标准甚高，故仲裁庭参照同期银行贷款利率酌情计算申请人的损失。

【结语和建议】

本案系因借款引起的担保型房屋买卖合同纠纷，按照法律关系应该是借款合同纠纷，如果房屋没有办理过户手续，被申请人替申请人的母亲偿还借款抵作房款，正常的做法应是被申请人作为债权人，依法主张其债权，诉求申请人偿还借款。如法院判决胜诉后，其在申请执行中可以请求将申请人（债务人的）担保房产拍卖出售，以拍卖款用于偿还债权人的债权，拍卖款中超过债权的部分应归申请人（债务人）。但本案中双方提前办理了房屋过户手续，之后因申请人母亲病故，借款未及时偿还给被申请人（债权人），房屋的产权无法再办回申请人名下，申请人亦无钱偿还被申请人的债权，仲裁庭只能按照本案中呈现的证据认定属于房屋买卖合同纠纷，以房屋买卖法律关系定性并进行裁决。本案的裁决仅供参考借鉴。