按揭贷款买房时出现纠纷要怎么处理? 无力偿还贷款要坐牢吗

【案情简介】

某年5月9日，克拉玛依某银行与李某先行签订《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，该合同主要约定：李某向银行申请贷款370000元用于购买克拉玛依区某小区房屋，该款于某年7月11日汇入李某账户中，并在借款凭证中约定还款截止日期为2032年7月11日，借款利率月息4.9‰。上述合同对计息、结息及罚息均进行了约定，利息付息方式为按月付息，逾期贷款及挪用贷款的罚息利率均为合同约定的贷款利率水平上加收20%；同时约定房地产公司对上述贷款承担连带责任保证。上述合同签订后，李某向银行出具《阶段性担保及回购承诺函》，约定李某将已持有的住房产权或他项权证交由银行作为贷款抵押，并办理抵押登记，贷款公证和房产保险等手续。房地产公司对李某所借上述贷款承担阶段性连带责任。阶段性连带责任是指在贷款发放后房屋他项权证交付银行期间，保证人提供的连带责任保证及回购责任。另外，李某于某年6月7日将涉案房屋办理了抵押登记，并已于某年12月29日将他项权证交付银行。后因李某未能按期偿还贷款本息，违反合同约定，银行提出宣告合同项下贷款全部立即到期，因无法与李某本人取得联系，故于某年5月24日向李某在贷款合同中填写的联系人李某邮寄送达《宣告贷款立即到期通知书》。

【代理意见】

律师代理克拉玛依某银行认为：

一、银行向李某及房产公司宣告贷款全部提前到期符合合同约定。

根据《住房贷款合同》附件二第三、四条约定，出现合同约定情形的，银行有权宣告贷款本息全部提前到期。且借款人李某实际存在未按期归还贷款本息的违约情形，银行依据合同约定宣布解除合同、宣告贷款提前到期符合法律规定及合同约定。因此，自某年5月24日到期本金包括系统到期本金7942.59元、宣告到期本金355326.70元。

二、房产公司应当对交付他项权证之前已到期债务承担保证责任

根据三方签订的《住房贷款合同》附件二第四条关于开发商保证的约定，【第4.2.2条：本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满(包括贷款提前到期的情形)之日起两年……若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或)及保证责任】。

某年5月24日，银行向被告房地产公司发出《承担担保及回购责任通知书》，告知房地产公司与李某三方签订的住房贷款合同项下贷款及利息立即到期应付。某年9月6日，银行向法院提超诉讼，诉讼请求的借款本金、利息、罚息的截止日期为某年5月14日。某年12月29日，房地产公司向银行交付他项权证。

房地产公司虽然已将他项权证交付给银行，但依据合同约定，对于在交付之日之前已到期的合同项下债务，其仍应当承担保证责任。其中，已到期的本金包括逾期本金、宣告到期本金。因此，房地产公司应当对李某欠付银行的在交付他项权证之日前已到期的债务(本金、利息、罚息)承担保证责任。

【判决结果】

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高入民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、李某于本判决生效之日起三日内向银行偿还贷款本金、利息、罚息；

二、驳回银行的其它诉讼请求。

【裁判文书】

法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，信款人应当按照约定的期限返还借款、支付利息，否则应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息及罚息。

本案中，银行与李某签订《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，该合同形式及内容均未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当恪守履行。另银行已将贷款打入被告李某指定账户，已经履行合同义务，现李某作为借款人，应当自行举证证明是否已经按照合同约定完全履行了还款义务，但其经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证证明上述事实的权利，因此产生举的不利法律后果应由其自行承担。故对银行主张要求被告李某偿还贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，具有事实根据和合同依据，法院依法予以出具支持。房地产公司抗辩认为涉案合同并未对罚息利率进行约定，不应计收罚息，但经庭审查明，《贷款合同》附件一第七项罚息明确对逾期贷款、挪用贷款的罚息如何计算作出了约定，故对房地产公司的抗辩理由法院依法不予采纳。

关于银行主张要求房地产公司就上述款项承担连带，而付款责任的诉讼请求，法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条之规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，合同保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。本案中，涉案抵押房屋的购买价格为531876元，而截至本案二次开庭当日根据期通知银行当庭陈述，被告李某所欠债务总额为397143.71元，抵押被告当房屋购买价格远高于被告李某所欠债务总额。现银行并未主张存在抵押物毁损或者灭失等影响抵押物价值的情形。亦当庭表示不放弃抵押权，则该种情况下银行应当按照上述法律规定，先行照约定行使抵押权，待抵押权实现后仍有债务未能清偿时，才能向房地产公司主张保证责任，而非放置抵押权暂不行使却直接向保证人主张权利。故对银行主张要求房地产公司承担连带责任保证的诉讼请求，没有法律依据，本院依法不予支持。

【案例评析】

银行与李某签订《中国银行股份有限公司个人-手房贷款合同》，该合同形式及内容均未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当恪守履行。另银行已将贷款打入被告李某指定账户，已经履行合同义务，现李某作为借款人，应当自行举证证明是否已经按照合同约定完全履行了还款义务，但其经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证证明上述事实的权利，因此产生举的不利法律后果应由其自行承担。

【结语和建议】

借款人应当按照约定全面履行自己的义务，借款人应当按照约定的期限返还借款、支付利息，否则应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息及罚息。