房屋买卖合同纠纷案例 赠送的小花园不见了

【案情简介】

某年，哈密市某房地产开发公司开发建设了位于伊州区的某住宅小区，随后打出广告承诺，凡是购买该小区位于一层的商品房，附送一个小花园。李某某与陈某系夫妻关系，二人经过实地考察，认为买一层送小花园实惠，于某年8月与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，房款总价为596390元。

合同签订后，李某某与陈某当即交纳了维修基金9075.50元，预交首付款180390元，从银行贷款416000元。某年1月交付房屋时，李某某与陈某发现没有赠送小花园，故认为该公司违约，要求解除购合同，李某某与陈某向某街道人民调解委员会申请调解。

【调解过程】

调委会受理本案后，指派调解员主持调解。调解员及时与公司取得联系，分别听取了双方陈述及对调解的意见看法。在双方自愿调解的基础上，调解员组织了双方第一次面对面调解。调解员再次认真听取了李某某、陈某的购房经过，二人提供了《商品房买卖合同》、交纳维修基金票据、预交首付款票据、购房贷款等相关证据。

调解员又听取了公司的补充陈述意见后了解到，公司在开发住宅小区期间，预售房广告确实承诺过，购买位于一层的商品房附送小花园，而且在售房部的沙盘模型中，一层前面显示并标注有小花园。后因可能影响消防通道等原因，建造过程中发生了变更，施工时没有修建小花园，售房也不再附送小花园，但公司未及时告知客户。公司认为双方的买卖合同关系已成立，不同意解除合同。希望申请人继续履行合同。

调解员结合《民法典》相关规定做了解释。《民法典》第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二款规定“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

调解员指出，双方最初依法成立的房屋买卖合同，自成立时生效。随后，因该小花园可能影响消防通道等原因，一层未建小花园，售房也不再附送小花园，属买卖合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对李某某、陈某明显不公平，依据法律规定，二人可以请求解除合同。加之公司还存在未能将相关情况及时告知客户的情况，显然违背了诚信原则，公司也未根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务，构成违约，应承担违约责任。李某某、陈某夫妻二人的诉求，不违反相关法律规定，应予支持。公司认为双方买卖合同关系已成立，不同意解除合同，不但依据不足，而且不公。调解员通过不断深入耐心细致地做被申请人的思想工作，最终促使各方达成一致意见。

【调解结果】

1.解除李某某、陈某与某公司之间的《商品房买卖合同》，由某公司负责办理购房合同的注销备案手续；

2.某公司协助李某某、陈某办理维修基金退款手续；

3.某公司于某年5月前退还某某、陈某预交的首付购房款180390元，并支付某某、陈某交纳首付款的利息，按年息6%计算利息；

4.某公司于某年5月前退还李某某、陈某因购买上述商品房从新疆银行贷款416000元及利息，以新疆银行结算数额为准。

双方当事人达成人民调解协议后，已经由人民法院予以司法确认。

【案例点评】

本纠纷系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同的当事人双方只要就标的物的出卖意思表示一致，买卖合同即可成立并生效。李某某、陈某与某公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。合同签订后，李某某、陈某按照合同的约定交纳了维修基金及首付购房款，并且从新疆银行贷款41万余元，完全履行了《商品房买卖合同》中约定的义务。房地产开发公司在签订合同时承诺客户的小花园，事后因影响消防通道等原因不再附送，某公司应当及时告知客户。某公司未尽告知义务，显然违约。并且，某公司认为双方签订的合同已成立，不管情势如何变更，一概不同意解除合同，这样对对方而言是显失公平的，我国《民法典》合同编对此已做出明确规定。

调解员在调解过程中，讲究调解方法，注重收集证据，在宣传调解优势、查清案件事实的基础上依法公平公正主持调解，用真心、诚心、耐心感动了当事人，也成功说服了当事人。同时，过硬的专业素养也是本案调解成功的关键所在。

本案调解成功，既减轻了双方当事人的诉累，又使双方当事人从中学习和掌握了签订合同的相关法律知识，充分体现了人民调解为人民的宗旨。